保利发展(600048)
投资要点
事件：10月29日，公司披露2026年三季报，前三季度实现营业收入1549.56亿元，同比下降10.8%；归母净利润23.32亿元，同比下降16.0%。其中，第三季度实现营业收入520.96亿元，同比下降8.4%；归母净利润3.74亿元，上年同期为亏损5.33亿元，同比扭亏。
结转盈利仍承压，单季业绩同比扭亏：2026年前三季度收入和利润同比下滑，主要受行业调整及结转项目盈利能力下降影响。2026年前三季度公司竣工面积941万平方米，同比-48.1%；毛利率12.8%，同比-1.2pct。费用端，2026年前三季度财务费用28.91亿元，同比增长15.0%，主因利息收入同比减少4.24亿元，进一步影响利润。第三季度单季度实现归母净利润3.74亿元，同比实现扭亏，主要受结转项目结构变化带动。
销售表现好于行业，核心城市布局支撑经营韧性：2026年前三季度公司实现签约金额1812亿元，同比下降10.2%，降幅好于行业平均水平（同期全国百强房企销售额同比下降13.3%），核心城市布局及产品力对销售形成一定支撑。前三季度公司实现销售回笼1609亿元，回笼率88.8%；截至三季度末货币资金1189.02亿元，经营活动现金流净额77.19亿元，同比增长10.6%。
投资持续聚焦核心，土储结构稳步优化：公司投资继续向高能级城市集中，2026年前三季度公司拿地金额772亿元，同比增长28%，其中69%的投资金额位于北上广深一线城市核心区域及核心板块，拿地面积334万平方米，均位于38个核心城市。截至三季度末，公司共有在建拟建项目501个，在建面积4377万平方米，待开发面积4664万平方米。
盈利预测与投资评级：考虑到新房市场整体仍处筑底阶段，公司开发业务结转规模与毛利率修复或慢于此前预期，我们下调盈利预测，预计2026~2028年归母净利润分别为10.65/11.15/11.81亿元（原值为18.39/23.89/28.18亿元），对应PE为60.7/58.0/54.7倍。公司央企信用及融资渠道优势稳固，核心城市优质土储持续补充，有望更好承接市场分化下的改善型需求，维持“买入”评级。
风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。