文/乐居财经 曾树佳

随着房地产优化政策的持续发力，上半年市场整体延续修复态势，新房市场基本平稳，二手房成交延续增长，总体看到了逐渐止跌的信号。

但房企们仍然面临着压力。这主要集中体现为两点：其一，许多房企的到期债券体量，虽已有所下降，但仍较大；其二，告别规模竞逐时代，销售数据的回落，持续考验着地产商的盈利能力。

细看各家房企的经营姿态，合生创展或许能给行业，提供另一种解题思路。

今年上半年，合生创展完成了三个关键任务。

它通过连续三年半的债务压降，有息负债规模缩减至行业优质区间，同时，向“高端产品力+服务价值链”深耕，并让商业板块迈入利润释放期、轻资产业务实现规模化外拓，贡献稳定现金流。

上半年，合生创展聚焦核心城市高端市场、优化债务结构及加速轻资产转型，核心利润仍然保持盈利，约7.9亿港元；毛利率升至39%，同比提升12个百分点。

此外，该公司境外公开市场债务已清零，境内公开市场存量仅剩一单有商业物业资产抵押的CMBS，远低于同业。

化债新里程，增厚安全垫

上半年，房企化债总体上取得了阶段性的进展，但由于销售端和经营端的压力依然较大，房企的化债进程，也面临着协调难度大、资产处置不易等挑战。

从合生创展的中报来看，其已构建了从“靠财务杠杆扩规模”到“靠经营实现内生驱动”的财务模型。在化债层面上，该公司下调了债务规模、优化了债务成本。

房地产行业进入深度调整期，合生创展从2022年开始，就有意识、有序地在降债。

其负债总额，已从2021年底的1152亿港元，缩减至2025年6月底的703亿港元，连续三年半压降负债约449亿港元，累计降幅约39%，年均降幅超过11%。

此外，其债务成本持续降低，约510亿元贷款通过主动谈判降低了合同利率，新增贷款严格控制成本。

其实，从2024年下半年开始，合生创展便通过长期限的物业经营贷的置换，进一步优化负债期限结构，降低贷款利率。

截至2025年6月底，该公司的加权平均财务成本，下降为5.41%，较2024年的5.99%下降0.58个百分点，预计2025年将继续下降。

难能可贵的是，在地产商总体债务承压的情况下，合生创展的境外公开市场债务已清零，境内公开市场存量仅剩一单有商业物业资产抵押的CMBS，远低于同业。

主动谋求低负债、坚守优化资产负债结构，成为了老牌房企合生创展穿越周期、稳健向前的保证。

合生创展管理层表示，2025年以及可见的未来，集团将继续坚持审慎稳健财务政策，强化财务风险控制能力，保障公司运营的稳定和持续发展。

“好房子”穿越周期，缦系成核心引擎

今年5月初，随着“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式施行，中国房地产行业正迎来从“量”到“质”的深刻转型。

过硬的产品质量、改善型需求的“好房子”，在当前行业的深度调整期内，相比较而言，往往能有更好的表现。

在地产开发板块，占合生创展集团63%销售额的缦系高端产品线，历经六年行业周期淬炼，在房企普遍承压的环境下，实现品牌价值持续攀高。

合生创展的缦系，往往在地段、设计、建筑、圈层、服务等方面，不断打磨，呈现出来的作品，向来受到市场的青睐与追捧。

此前，“凡缦云必热销”甚至成为地产业内热议的“缦云现象”。

2025年初，缦云广州交付，缦品牌所倡导的美好生活方式，又一次被一一兑现。缦云广州的生活之美，蕴藏于其与自然共生、与建筑共融、与社区共享、与个体共鸣的和谐关系之中。

财报显示，截至2025年6月底，合生创展合约销售额约79.28亿元，平均交楼价格25070元/平方米。2025年上半年，合生创展凭借缦系品牌发力，在三大经济圈斩获50.26亿元销售额。

身处周期里，产品卖得出去，并且拥有高溢价空间，才能保证企业现金流通畅，在逆境中应对自如。

核心土储集中于一线城市、拥有高端项目开发经营能力、狠抓围绕高端住宅产品线的服务业务的合生创展，获得高毛利率的核心驱动力，正是具有稳健去化率和高溢价空间的缦系品牌。

数据显示，合生创展2025年上半年毛利率升至39%，同比提升12个百分点，在房企毛利率普遍承压的竞争格局中逆势上扬，且远远高于行业平均水平。

而如此高毛利率，也与合生创展多元化业务发力，尤其缦系品牌代建代售业务的拓展有关。

今年上半年，该公司代建代售业务贡献销售额39.03亿元。以位于北京通州区的缦云ONE为例，销售额达13.36亿元。另以位于上海的古北99项目为例，该项目在上半年实现两次开盘，开盘均价涨幅5.9%，取得24亿元销售额，一举跻身上海闵行区单价8万元以上楼盘成交金额TOP1。

代建代售业务既有效拓展高净值客群池，又进一步巩固其在高端市场的客户粘性。

逾30年深耕积淀，合生创展依托地产、商业、基建、合生活、投资五大板块构建的生态闭环优势加速释放。

2025年上半年，作为合生创展的战略支柱业务，商业板块仍旧是一大看点。

截至2025年6月底，合生创展商业板块总营业收入达22亿港元，盈利能力进一步提升的同时，持续为公司提供稳定的现金流和利润流支撑。

合生创展商业板块通过网格化战略深耕高能级城市群，以北京、上海、广州、深圳四大一线城市为核心载体，辐射成都、无锡等强二线枢纽，形成覆盖全国主流消费市场的战略支点。

截至2025年中，合生创展打造100余个商业地产项目，管理面积超500万平方米，其中标杆品牌合生汇，依托持续迭代的场景运营能力，多年来保持持续增长。

行业的深度调整期里，唯有财务健康、洞悉市场规律、业务现金流稳定的房企，才能拥有较强的“体质”，在逆水行舟中，乘风破浪。具备上述特质的合生创展，显然更加从容