北京进深 徐迪 5月28日，中海酒仙桥豪宅萬吉玖序开盘第10天，仍无网签数据。

它对面的北京宸园，去年10月13日开盘，5天后就已有首套网签，一套总价1765万元的房源，成交单价10.7万元/平。

中海萬吉玖序4月27日取得预售许可证，5月18日开盘，官宣口径开盘当日成交额63.7亿元。

除3#楼外的8栋楼全部在预售范围内，准售面积7.06万㎡，拟售均价12.5万/㎡，总货值约88.25亿元。

四居起步，主力面积段168-372㎡，产权得房率在73.7%-81%区间：

其中，4#楼平墅均价最高，为13.5万元/㎡；6#楼为得房率最高的楼栋，达到81%，均价也在13万以上。

4#楼为首层架空，一层一户，顶层为复式房源，建面576.65㎡，单套总价约7785万元。

朝阳单价超11万的楼盘不多，酒仙桥的北京宸园算是卖得最好的。去年9月底拿证，10月中旬开盘，606套房源，备案均价12.5万元/㎡。截至目前网签438套，半年时间去化率72%，成交均价11万+，约为指导价88折。

先手优势的北京宸园，狠狠收割了一波高端用户，接档的中海萬吉玖序，能否守住12万+的指导价？

中海显然没放弃这个目标。从土豪金的外立面，到保姆专梯的顶配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特质要高于北京宸园。

然而产品只是楼盘的一个价值维度，酒仙桥算不上豪宅区，受益望京商务区近年的发展，金融和互联网从业者购买力较高。

目前酒仙桥板块的城市界面其实非常一般，老旧小区多，棚改进行中，有大量安置房，居住群体复杂。

北京宸园还有将近200套房子，中海萬吉玖序规划了370户，总共需要1千名高端买家。

除去地段，地块本身的素质来看，中海萬吉玖序2.8的容积率，也不太贴合豪宅定位。

特别是再往北十公里，温榆河别墅区，华润刚拿了一块1.01容积率的地块。

另一方面，中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多数小区一样，不是正南正北的小区，在这种地块上排布楼栋，边角位置的房源会很多。

产品上，中海萬吉玖序有许多“好房子”设计元素，包括架空层、挑高层、通面宽阳台、大尺度飘窗、设备平台等。

最为出挑的当属4#楼，10+1层洋房，首层架空，坡屋顶+顶退设计，东北角有1处露台，东南转角阳台；一层一户平墅设计，面宽22.8米，进深15.7米，建筑面积将近360㎡，层高超过3.6米。

8#楼同样是10层洋房，也做了坡屋顶造型；5#楼23层高层，首层局部架空。

其余楼栋在赠送尺度也相当可观，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。

整个项目层高优势非常突出，3.2米起步，4#和6#两栋楼层高都在3.6米以上，对标隔壁北京宸园且隐有超越之势。

作为上一年的朝阳销冠，北京宸园的层高是项目最大亮点之一，中海酒仙桥项目巩固层高优势的同时，在赠送面积上进一步发挥，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。

在户型设计上，中海酒仙桥项目也将豪宅属性贯彻到底，彻底摒弃小户型产品，户均面积210㎡，比北京宸园户均多出50㎡。

大户型是其一，萬吉玖序的豪宅属性还体现在：用更多的资源来放大会客空间。

起步168户型，餐客厨加上玄关，面积超过60平米。这已经是萬吉玖序所有房源中最接地气的户型。