文/上海进深 严明会

5月底的上海楼市锣鼓喧天，7个新盘在5月27号这天同时抢跑，三张售罄海报刷屏朋友圈，但这份热闹却与杨浦滨江的翎翠滨江无关。

翎翠滨江这是二批次推盘，一共推出236套住宅，有效认筹者115组，认筹率49%，日光是没戏了。

另一边，同样位于杨浦内中环的保利建工海玥外滩序BUND98，223套住宅有544组有效认筹客户，认筹率244%，开盘没多久就售罄。

在正式开盘前，翎翠滨江多次造势。

四月底，上海四批次土拍，杨浦滨江的地价又创新高，楼面价一下冲破了8万 /㎡，后续新房售价预计将站上12万 /㎡。

板块价值预期飙升，距离该地块直线距离约1.5公里的翎翠滨江项目随即发了一张海报，主题是：执翎为先，涨声潮起。

翎翠滨江在海报中将自己的价格优势特别标注出来：二批次过会价格10.93万/㎡，总价约900万起。

这个价格比一批次的11.56万/㎡低了约6300元/㎡。

市场情绪瞬间被点燃。五一期间，人气高涨的翎翠滨江发了海报：5.1单日来访客户超300组。

五一过后，翎翠滨江又发了一组海报：五一期间（5.1-5.5）来访客户超1000组。据说现场销售忙得，客户都接待不过来了。

一顿造势猛如虎，让市场以为“爆款预定”。

现实泼了冷水。二期推售的236套房源认筹率不足50%。为挽回颓势，翎翠滨江在认筹期间赶紧自砍一刀，放出了97折的红包。

想要拿到这个折扣是有要求的：参与认筹优惠1个点，开盘当天购买再优惠2个点，需当月签约。

中途降价常见于远郊新盘，在市区很少见，更别说杨浦滨江这种潜力区域。打折的意图很明显，刺激消费，但效果并不明显，反而暴露了项目的信心不足。

低价是翎翠滨江的主打策略。

从一房一价表来看，翎翠滨江有26套低于1000万的房源，部分一层房源总价低于900万；1000-1100万的有61套。建面约105㎡边户户型均价仅9.16万/㎡，主力中户均价10.35万/㎡。

打折之后，143㎡户型最贵的一套1766万，打完折1713万，省了近50万。最便宜的一套862万，打完折836万，省了约25万。

在竞争激烈的杨浦滨江板块，翎翠滨江可谓是前有狼、后有虎。

外滩序BUND98位置更好，还是纯洋房，均价12.64万/㎡；中海云邸玖章北区房源均价10.8万/㎡，低于打折前的翎翠滨江，还可与南区共享会所。

翎翠滨江的建设单位是上海城樾置业有限公司，法定代表人和董事长为郭万东。该公司成立于2024年8月，由城建发展和杭州燚乐实业投资有限公司分别持股51%、49%，前者是北京城建子公司，后者是越秀地产子公司。

无论是保利还是中海，在上海的知名度都远超初来乍到的北京城建。

翎翠滨江的尴尬，与其自身短板不无关系。

地段争议：虽距离内环旁800米，但南侧紧邻周家嘴路主干道和北横通道进出口，车流量大，噪音和灰尘不可避免，三玻两腔的配置，需要长期关窗。

户型不足：高层共18层，层层有连廊。105㎡边套户型狭长，仅双开间朝南，北边书房被“孤立”了，与市场主流户型不符，受众也较少。厨房光线较差，通风一般。

配套断层：项目周边界面老旧，缺乏高端商业、公区无会所，物业费仍高达9.8元/㎡/月，难以吸引改善客群。

微妙的是，3月27日，翎翠滨江一期开盘，推出26套117-143㎡房源，均价11.56万元/㎡，宣称当日售罄。此前获得了28组认筹，认筹率刚过100%。

但至今两个月时间过去，网上房地产显示，已售总套数是7。