北京进深 徐迪 朝阳三间房双子盘，保利朝观天珺已率先取证，拟售均价超9万/㎡。

这个价位在朝北也算到了顶豪的水平。

金茂满曜近期也开放了样板间，面向刚改及年轻改善家庭客群主推五个户型：

115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，东北角的1#楼和5#楼还有部分120和148户型。层高基本都在3米以上，部分接近3.2米。

面积段与保利朝观天珺大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小一些，建面130㎡以下的房源占比近七成：

115/116户型220套；129/133㎡户型近300套；147/159两种大户型房源总计150套左右。

定价逻辑上，金茂满曜或将以朝观天珺为基准，形成“高低配”错位入市，主打“质价比”吸引预算有限的客群。

西侧150米的城市超级界面景墙会在5月底亮相，预计6月上旬开盘，据说全盘719套会一次性推出。

包括厨卫家具电器外，玄关、餐边柜、家政柜也都做到满配，真正的拎包入住。

起步户型115/116㎡三居两卫

115面积段是项目主力，共224套，按8万单价算，单套总价在900万出头，在朝北板块算是性价比极高的新盘。

这个小户型定位的不是刚需，而是“非主流豪宅”。

南向三开间，10.4米通面宽阳台；北向约7米面宽设备平台。合计赠送面积约15㎡。

加赠后超100平米的使用面积完全可以做出四居，但金茂满曜选择做大三居，保证每个房间的舒适度。

南边两个卧室，主卧16㎡，次卧14㎡，北边的小卧室也有10㎡左右。

厨房空间也给得非常充裕，G型格局，岛台设计，餐厨一体。

厨房北面外接设备平台预留上下水，可放置洗衣机做家政间，也可做储藏室使用，放置过季衣物、不常用的工具设备等，有效解决了小户型的收纳问题。

公卫的三分离设计也非常巧妙，洗手台错位放置，尽量远离卧室门，接近餐厅。

并且通过这个设计，避免了入户门正对厕所门的尴尬。

小高层129㎡紧凑四居

129户型做到四居两卫，多出一居室是大幅压缩了厨房的面积。

南向两个卧室与115户型同等面积；北向两个卧室每间都不到10㎡，也可以打通成大三居。

这个户型的亮点是灵活多变，适合多成员家庭。

整体赠送面积还不如116户型，不过入户门外做了一组储物柜，偷了一点公摊面积。

洋房133㎡四居双卫户型

四叶草格局，5米宽厅。贯通电梯设计，约等于一梯一户。

没有室内玄关区域，入户门在客餐厨正中间位置，推开门是一整个无比奢阔的动区。

这个户型东北角卧室的设备平台有转角大窗，很新奇的一个设计是，与隔壁厨房之间没有承重墙。

家庭成员比较少的，打通之后可以得到一个6.3米宽并且带露台的——小型宴会厅？

或者效法功德寺项目爆改“家庭图书馆”，做成阳光书房，妈妈可以一边做饭，一边看着孩子写作业。

这个位置有270度观景视野，场景上还是很有想象空间的。

顶配159㎡四居三卫

胖子户型，面宽13.3米，进深12米。

但只做了南向三开间，超大面宽给到了客厅，6.3米的横厅，整面玻璃窗。

套内约140平米的面积，LDKB占到了75平米。

南向两个卧室都是套房，主卫双台盆+浴缸；次卧卫生间比较局促，并且没有窗子。

北边两个卧室也都不大，一个9㎡，一个10㎡出头。

这还是把设备平台包进来之后算的。

这张户型图上，标出了阳台进深：1.5米；设备平台：1.05米。

算一下赠送面积：阳台10.86㎡+设备平台6.2㎡，电梯厅7.9㎡，合计25㎡，建筑面积实际使用率在95%左右。

户型分布平面图细化了园林空间设计。

可以发现小区里有很多水系，特别是沿着街坊路的两侧。

平面图上，一条12米宽的街坊路将小区拆成东西两部分。

这条街坊路上设置了3个车行出入口，1个进入西区，2个进入东区，分别对应三排住宅楼。

小区总共规划946个机动车位，其中有45个位于地面：西区有13个；其余在东区，集中在室外设备场和南侧车行出入口位置。

放大鸟瞰图，能明显看到地面停车位。

这种规划下，小区很难做到人车分流。

但在这张户型分布图上，几乎看不到街坊路的存在。整条路线九曲回肠，被各种大乔木和弧形水池占据，很难让机动车穿行。

在回复反馈意见时，开发商承诺将“按照挂牌文件要求街坊路与项目同期建成并对外开放；项目临街坊路两侧不设置围墙，不会对消防扑救场地造成影响。”

但是同时也补充了一句，街坊路开口以人行和消防应急口为主，平时无车行，对交通影响极小。

说白了，街坊路对外开放，但仅对行人和应急车辆开放，社会车辆不能通行。

实际上是把这条12米宽的街坊路变成了一条步行街。

人车分流的问题解决了，小区的封闭式管理还是没能实现，道路对行人开放，两侧又没有围墙，这就意味着，不是本小区的业主，也可以任意出入。

更让人好奇的是，街坊路不能走车，规划的那45个地面机动车停车位，是用来干什么的呢？

公众反馈意见中也提到项目内规划地面机动车位和车行道路宽度的问题，建设单位表示，地面机动车位设置符合相关规范；地面车行流线为单向行驶，道路宽度满足规范要求。

但在户型分布图上，已经看不到明显的地上停车位了，取而代之的是绿化植被。

设计方案公示期间，共收到104条反馈意见，去重后不同意见有13条，除街坊路和地面停车场以外，阳台和设备平台相关问题也没落下。

建设单位也是惯例承诺：开敞阳台不封闭、设备平台不封闭，并称户型设计、面积计算等都符合相关要求。

分局也做了背书，表示在规划审批文件中明确开敞阳台按照水平投影面积计算容积率指标，企业在后续销售宣传和房屋合同中均需注明开敞阳台、设备平台不得封闭。 

此外，关于用地内文物的问题。也就是出让文件中提到的一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动。

建设单位称公示方案未迁移地块内文物，并承诺按照挂牌文件相关要求对地块内文物实施相应保护措施。

对比海淀几个项目公示的反馈意见，金茂满曜的反馈意见比平面图还简单，只说了关于什么的问题，但具体问题出在哪，并没有表述。

项目官微对于产品介绍也是“详略得当”，用了非常多的篇幅展示两大卖点：科技+美学。

沿袭金茂的“健康舒居”基因，搭载前沿3.0科技系统，让科技成为豪宅标配，健康、安全与隐私即成为舒居生活底色.

而在美学特质上，65x6.5米艺术风大门，爱马仕旗舰店同款奢材与工艺拼接的街角景墙；外立面单元式玻璃幕墙体系，透光率91%+参数化金属格栅；2000㎡星空穹顶艺术会所，8.5挑空……还提到一项，北京首个地上地下双车马院归家系统：地上车马院+地下车马光厅。

具体这个系统什么样，没有进一步解释了，现在只知道它地上地下都有停车位。

来张效果图感受下↓

今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。

包括两幅住宅地块：

1、南区06地块地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。

由保利操盘，案名为朝观天珺，首批次397套已于近日取得销售许可证，拟售价格在8.84万-9.25万元/㎡区间。

2、D区07地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

由金茂操盘，打造为北京首个满系产品：金茂·满曜。

规划13栋8-26F洋房+小高层，住宅建面9.1万㎡，共719户，户均建面约127㎡。

三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，便于整体开发规划。

两块地相距1公里左右，同在地铁6号线沿线。金茂满曜靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；保利朝观天珺则紧邻朝阳北路，褡裢坡站，比金茂满曜更靠近地铁。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源+77套联排别墅，目前网签：89套高层，均价7.8万/㎡；22套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。