乐居财经 王敏 5月23日，据北京住建局，朝观天珺取得预售许可证，备案名为天珺和苑。预售证共5栋楼，批准预售住宅397套，预售总面积55353㎡，将于5月28日开盘。

拟售价格在8.84万-9.25万元/㎡区间。均价最低为7#楼，最高的为6#楼。

具体来看，1#楼为16F高层，有93套房源：

其中建面96.11㎡两室两厅，套内面积74.8㎡，得房率77.83%；建面122.73㎡四室两厅，套内面积95.52㎡，得房率77.83%。

3#楼为25F高层，有150套房源：

其中建面157.58㎡四室两厅，套内面积117.86㎡，得房率74.79%。

5#楼、6#楼、7#楼均为11F高层，各有44套、44套、66套房源：

其中建面139.38㎡四室两厅，套内面积117.35㎡，得房率84.19%；建面139.40㎡四室两厅，套内面积117.35㎡，得房率84.18%；建面138.92㎡四室两厅，套内面积117.35㎡，得房率84.47%。

据查，天珺和苑坐落于朝阳区三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006地块R2二类居住用地。

三间房地块成交于2月11日，由保利+金茂联手摘得，总价87.295亿元，楼板价约5.16万元/平，溢价率10.5%。

项目包含两幅住宅子地块：其中，006地块据悉将由保利操盘，占地2.76公顷，总建面11.1万㎡，其中地上建面7.7万㎡，容积率2.8。

规划7栋住宅楼，总建面7.6万㎡，共524户，户均建面约145㎡。

地块为正南正北朝向，楼栋整体排布舒展。

1#楼西侧单元18层，层高3米+；东侧两个单元11层，首层架空，这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘；

2#、3#楼均为25F高层，单层高度接近3.2米；

4#-7#为11层洋房，层高也在3米以上，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

东北角1#楼小高层为120㎡四居室，两梯两户；11层洋房为90㎡左右。

2#楼两个单元，为155㎡四居；3#楼王栋三个单元，为175㎡顶配户型。这两栋楼都是一梯一户，南向四面宽。

南排4#-7#楼均为140㎡左右四居，为项目主力产品。

平面图上除了楼栋号和楼高，没有多余数字。

建筑上大量留白，当下常见的“阳台是否封闭”、“设备平台尺寸过大”等反馈意见，对着这两张平面图很难提出来，因为，几乎看不见这些配置。

但是，经得起数倍放大的高清效果图，还是透露了重要信息：

阳台，有，而且是通面宽的那种，尺度非常大。

放大效果图还能清楚看到南向通面宽阳台，侧边玻璃通透，有转角接侧边设计。

北向凸起位置为设备平台，部分户型有侧边飘窗或转角飘窗，整体使用率不低。

项目在东五环，地段上优势不大，但作为朝青板块首个新规项目+保利发展在北京的首个好房子作品，市场关注度不低，产品力上一定会有拿得出手的东西。

小区正门朝东，超豪华的合院式景观大门，面宽超30米，“三进”入户礼序：

一进社区大门；二进下沉庭院；三进内部住宅区域。

参照旁边室外活动场地200㎡的比例，下沉庭面积在800㎡左右，据说会打造四季花厅+无边界会所空间。

三间房两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。