文/乐居财经 林振兴

住总地产新帅刘连福的第一张年度成绩单来了。他在去年5月底接替李作扬，担任住总地产董事长。

面对财报上的数字，他或许并不满意，住总地产的营收、净利双双下跌。

营收从2023年43.15亿元下降至2024年的39.10亿元，净利润则从2023年的2.94亿元下降至2024年的1.66亿元，同比减少超43%。

让刘连福头疼的或许还有存货跌价风险。

2022-2024年末，住总地产存货逐年递增，分别为187.03亿元、195.94亿元和237.48亿元，占公司总资产比重分别为61.72%、57.06%和 62.51%。

存货金额较大，在一定程度上影响住总地产资产的变现能力，也存在因存货的价格波动导致存货跌价损失的风险。

去年，住总地产的资产负债率也创了近年来的新高。

截至2022-2024年末，住总地产资产负债率分别为 77.61%、75.62%和 83.41%，愈加逼近警戒线，影响偿债能力。

在远郊不断拿地开发，也使得公司现金流波动较大。

2024年，住总地产经营活动产生的现金流量净额为-35.86亿元，去年同期为9.38亿元。

截至去年底，住总地产在手的现金及现金等价物余额，从2023年的21.83亿元下降至15.82亿元。

在北京，住总地产项目多布局于昌平、密云、顺义、延庆等地。不少楼盘由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素，导致项目去化不佳。

一些住总远郊盘，打起了“降价换量”的策略，还有项目甚至开盘9个多月，网签仍是0。

眼下，作为住总地产新帅，刘连福肩上去化回款的压力不可谓不小。

01

自去年5月底走马上任后，刘连福在北京猛刷存在感。住总上新了六个项目，包括国祥星宸、清樾府、青年ONE、芳华里、国祥誉、山澜赋。

位于昌平清樾府最近很“热”，它的实景示范区开放了。

清樾府开发商为北京佰昌房地产，首次取证是在2024年7月19日，推出18栋楼共416套房源，拟售价格在5.31万元-5.87万元/㎡之间。

去年2月23日，北京住总以底价35亿元摘得昌平区百善镇0901-0004、0006、0013、0014地块，楼面价2.35万元/㎡，销售指导价5.6万/㎡。

次月，项目公司北京佰昌房地产成立，由住总地产100%持股，法定代表人、董事长为宋磊，项目公司总经理为赵会涛。

清樾府在住总地产内部的重要性不言而喻，它是住总集团2024年最后一个停工的项目，也是2025年最早开工的项目。

虽然它一直在抢跑内部其他项目，但清樾府的表现却差强人意。去年，其项目公司北京佰昌房地产的净利润为-1897.25万元。

截至目前，清樾府完成网签121套，首批去化率29%，成交金额4.85亿元。这个项目单单拿地就花了35亿现金，地价覆盖率为13.86%。

一百来套的成交量，还是赵会涛靠“以价换量”争取来的。

2月25日，清樾府成交均价为4.35万元/平米，目前已跌到了4.26万元/平米，相较于5.6万元/平米的销售指导价，打了76折。

赵会涛的去化压力不可谓不大，因为改项目包括3个住宅子地块，建面约14.02万㎡，规划62栋住宅，共1392套房源。按照这个速度，清樾府还要好几年才能卖完。

从户型图来看，清樾府在赠送面积也算可圈可点。以86平起步户型为例，三房两厅双卫，南向飘窗3.5㎡全赠送，北向设备平台也有将近3㎡。

但是这种狭长户型，普遍存在客厅太大，卧室过小的问题。

北向的两个房间，东边的小卧室7㎡；西边的书房只有6.6平米，放一张床之后就不剩什么空间了，真的只能做书房。

地块近北六环路，距离沙河高教园站1.5公里左右，西侧为中央财经大学（沙河新校区）。清樾府还有一个实力强劲的对手，周边主要在售新盘为梧桐星宸。

梧桐星宸主力户型均为85-103㎡三居，指导价5.5万元/㎡。目前网签674套，去化六成左右，成交均价约5万元/㎡。

位置方面，梧桐星宸离地铁更近，距沙河高教园地铁站直线仅600米，交通出行较为便利，配套与城市界面也相对较好。

02

在帝都，住总开发的楼盘似乎关注度都不高，大概是受其气质所影响吧。在北京购房者眼里，它是老派的，是干安居房的。

它拿的地块，除了昌平清樾府，其他大多也偏远，位于顺义、延庆、密云等地。

在顺义地界，刘连福上任后，住总接连上架了两个新项目——芳华里、青年ONE。

其中，顺义的芳华里于去年8月5日拿到预售证，开发商为北京住顺置业，全资母公司为住总地产，共计13栋楼、574户，定位是年轻人，户型产品以刚需为主，推出88平米三居、97平米三居、132平米四居。

它所处的地块是去年2月21日，北京龙年首拍，住总以底价12.6亿元竞得顺义新城第1街区01-03-21居住地块，成交楼面价2.22万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。

去年，芳华里项目公司（住顺置业）的净利润为-1244.55万元。截止目前，芳华里网签176套，成交均价3.9万元/平方米，成交额6.43亿元，去化率约30%左右。

芳华里取证的一个多月后，青年ONE也登场了，拿证444套。

青年ONE开发商为北京住总京顺房地产，其股东北京祥业房地产在3月15日以6.2亿元竞得顺义新城地块，住宅楼面价约1.61万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。穿透可制，背后由住总集团全资持股。

青年ONE是一个让刘连福省心的项目。目前网签370套，成交均价3.25万元/平方米，成交额10.5亿元，已收回地价款。

在密云，住总地产也有两个新项目。

其中，国祥誉由北京祥业房地产独立操盘且采用自销模式，推出15栋楼共510套房源，拟售价格在2.89万元-3.21万元/㎡之间。

截至发稿前，国祥誉网签172套，成交均价2.61万元/㎡，成交金额4.81亿元，去化率33.7%。

但住总在密云的另一个项目——国祥星宸，则成为刘连福心中去化的老大难。

去年8月14日，国祥星宸取得预售许可证，推出18栋楼共1354套房源，拟售均价最低为2.96万元/m²，最高为3.07万元/m²。

国祥星宸项目是住总联合体于2022年9月22日以15.2亿元竞得，项目开发主体为北京云和房地产开发有限公司。

它由住总地产、北京建工地产、北京密云城市建设投资集团、北京众智房地产开发分别持股40%、37%、13%、10%。目前，该项目在建工程及土地使用权已抵押予北京工商银行北京望京支行。

截至发稿前，国祥星宸网签数据仍是“0”。去年，其项目公司云和房地产的净利润为-846.11万元。

在延庆，4月15日，住总新盘山澜赋取得预售许可证，3天后的周末正式开盘。共7栋楼167套住宅，拟售均价2.98万-3.04万/㎡区间。

截至目前，已有47套网签，成交均价2.94万元/㎡，基本是顶着3万元/㎡的指导价成交，成交额1.66亿元。

住总山澜赋所在该地块为北京住总房地产以2.46亿元摘得，住宅楼面价约1.18万元/平方米。目前，土地使用权已抵押予中国工商银行延庆支行。

项目总建筑面积近3.1万平方米，容积率约1.6，规划建设7栋4-8层电梯洋房，共174套住宅，主推115—135㎡三居四居，产权得房率80%左右。

03

去年5月29日，北京住总房地产开发有限责任公司（简称“住总地产”）发布公告，宣布公司董事长及董事发生变动。

根据公告，免去李作扬原任住总地产党委书记、董事长、董事相关职务，刘连福接任董事长，张剑任命为董事。

此外，去年6月，离任的董事还包括李远方和周春节。

紧接着7月26日，住总地产的法定代表人从李作扬变更为刘连福。在更早前的5月，李作扬也卸任了北京住总众邦地产有限公司的董事长和法定代表人。

外界好奇的是，57岁的李作扬，还差三年才退休，为何突然被免去了住总地产董事长之职。

住总地产新帅刘连福曾任北京住宅开发建设集团总公司房地产开发部销售中心主任，北京住总房地产开发有限责任公司副总经理，北京住总置业有限公司（简称“住总置业”）董事长。

去年，住总集团拟对住总地产、住总置业进一步实施重组整合，拟由开发公司吸收合并置业公司，将置业公司现有房地产开发业务归并到开发公司统一管理。

紧接着，住总置业相继将旗下北京佰昌房地产、北京住顺置业、北京住总通和房地产、北京云和房地产相应股权，转让予住总地产。

住总置业的资产包中，也有不少“烫手山芋”。

这些新转让过来的子公司中，北京佰昌房地产、北京住顺置业、北京云和房地产本期净利润均为负。

2024年9月29日，住总置业正式注销。

今年，住总地产的人事变动还在继续。

先是3月，董事隗丽退出，高海媛补位。值得注意的是，隗丽是在去年6月才刚担任住总地产董事。

紧接着5月，财务负责人黄燕离职，唐建梅接棒。