文/上海进深 严明会

金茂璞元的发布会，让外界对这个项目的期待值拉满。

金茂称，此次将拿出多个王炸底牌来回应好房子时代命题。但具体是哪些底牌，金茂并未剧透。

瑞虹IP 金茂操盘，金茂璞元本身就自带流量，这下欲言又止，可谓吊足了胃口。

解读一下案名，璞：返璞归真；元：金茂上海璞系开元之作。

对于上海而言，璞系产品比较陌生。但在全国范围内，璞系产品已经在北京、成都、西安、重庆等城市落地。

这是金茂上海第一个TOP级璞系科技住宅产品，定位是2025中国金茂一号作品，也是金茂史上最贵的豪宅。

目前有部分细节透露出来：

外立面材质和内部装标都是上海顶配，小区配有超豪华会所和架空层，全域架空高度约5.5米。

金茂璞元用科技恒温系统取代了传统项目的地暖和中央空调，这里节省出了15-20公分的层高。项目本身层高3.1-3.3米不等（大户型高，小户型低），对比同样层高装了地暖和中央空调的项目，实际体验会舒服很多。这样的科技住宅，不需要分户设备平台，相应也会提升得房率。

比较难得的是，金茂璞元不论大小户型，都是一梯一户，每户拥有独立入户空间。

项目地块是金茂联合新加坡开发商庆隆集团，在今年2月的第一批土拍中经过184轮竞价拿下，总价89.6435亿元，溢价率38.2%，楼面价11.75万元/㎡，装修标准不低于4000元/㎡。仅仅是楼板价，已经快赶上周边的房价了。

地块的先天条件并不优秀，南北狭长，边界不规整，3.95的容积率偏高，非常考验开发商的规划布局能力。

计划建设5栋24-31层的高层住宅，2#首层局部架空，其余楼栋均为首层架空，并配备大面积下沉庭院和景观架构。

小区出入口均设于曲阳南路，包括2个车行出入口、1个人行出入口及3个消防出入口，预计供应约500套房源，户型主要有120-140-18—200-50㎡的3-5房，地块有40%的中小套限制。

下沉庭院超大，面积大约在3000㎡，3#、5#、6#的首层架空可结合下沉庭院金可做泛会所。

设计将规划要求的公共走廊放在了地块最北侧，K站设置在最北面的2#楼背面，地面无P站、垃圾站，保证了社区景观的完整性。

有个小缺憾，项目没有做到人车分离。或是由于地块有开挖面积的限制，地下车位不够用，北侧的中心花园附近设置了地面车位。粗略数了一下，大约50多个。小区的车行出入口和地库出入口的设计合理，后期通过管理可以实现人车分流。

金茂璞元地处瑞虹新城区域，属于北外滩的高端住宅区，周边配套设施已很完善。测算下来，金茂璞元保本价格在15.5万/㎡左右，据说整盘均价会卖到18万 /㎡。因此，产品必须足够惊艳。

周边新房方面，去年11月27日，华润泽置地以总价51.36亿元竞得地块南侧1.6公里左右的虹口区C080301单元hk191A-03地块，成交楼面价92934元/平，溢价率11.97%。该地块被打造成了外滩瑞府，即将入市。

地块南侧1公里处有虹口源717项目在售，该项目二批次推出102套建面约104㎡的4房，均价约13.8万/㎡，目前正在认购中，将在5月18日开盘。

二手房方面，瑞虹新城板块次新房挂牌均价在10-18万/㎡不等，越新的房子越贵，比如瑞虹6789期目前挂牌普遍在15-18万/㎡。

华东是金茂的重仓区域，尤其是上海。去年下半年以来，金茂在上海补仓的决心很大。

2024年12月上海最后一轮土拍中，金茂与合作方一举摘得宝山3宗地块，总价约103.5亿元；之后，金茂联合华润置地、建发在普陀以底价15.8亿元拿下桃浦地块。

2025年1月13日，金茂以20.7亿元获得上海宝山地块；2月20日，以89.6亿元拿下上海虹口地块。

年前年后三个多月时间，金茂在上海拿地总金额超200亿元。这个时间点也刚好，基本可以保证这些项目能够在2025年内入市，转化为销售业绩。

据克而瑞数据，2024年，金茂上海实现全口径销售额85.14亿，全国范围内实现销售额982.5亿元，上海区域贡献的业绩比重约8.6%。2023年，金茂上海实现全口径销售额144.98亿元，全国范围内实现销售额1412亿元，前者占后者的比重为10.3%。

上海区域需要加快往前赶。

3月，中国金茂进行了组织架构调整，从“总部-区域-城市”三级管控架构，调整为“总部-地区”二级管控架构。撤销了华北、华东、华南、华中、西南五大区域公司，通过对城市公司撤并，调整为14个地区公司。

在此次调整过程中，中国金茂华东区域总经理关翀升任副总裁，分管金茂上海、金茂南京、金茂合肥、金茂苏南、金茂浙江，兼任金茂上海总经理。

关翀是建筑学专业出身，2013年加入中国金茂上海担任区域副总兼项目总，操盘了让金茂名声大噪的大宁金茂府。2023年8月，关翀接班陶海天升任金茂华东区域总经理。据说，科班出身的关翀对产品非常重视，常常亲自把关项目。

在项目的开发周期上，金茂在提速。

5月1日，金茂棠前过会，即将开始认购，预计5月下旬首开近300套房源。5月10日，金茂在普陀桃浦的新盘“润雲金茂府”过会，即将开始认购，均价8.9万/㎡，比原先预期的10万低了不少；位于宝山淞南的江湾金茂府已经开始认购，首日认购突破200组。

这三个项目的拿地时间都是在去年年底，入市用时大约半年。

金茂璞元预计在5月底6月初出样板间，7-8月左右入市。按照这个时间表，入市用时大约也是半年。