文/CRIC深度智联

朝阳区再次推出"远程搭配"组合地块，平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目与孙河组团商业用地正式亮相。2025年3月24日，京土储挂（朝）[2025]011号地块进入预申请流程，交易起始价126亿元，预计将成为今年北京土地市场的重磅项目之一。

这组地块由平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块与孙河组团土地储备项目2902-73地块组成，是朝阳区继"酒仙桥+前苇沟+中关村"、"酒仙桥+小红门+十八里店"、"三间房"组合后的第四次组合供地，体现了北京土地供应方式的创新。

地块构成与规划数据

本次组合地块包括4个子地块，总建设用地面积约14.83公顷，规划建筑规模达28.27万平方米，是近年朝阳区涉宅地块中建筑体量较大的一宗。其中：

2107-01地块：R2二类居住用地，占地3.01公顷，容积率2.6，地上建筑面积7.82万平方米，限高80米

2107-02地块：A334托幼用地，占地0.53公顷，容积率0.9，限高16米

2107-03地块：R2二类居住用地，占地5.43公顷，容积率2.6，地上建筑面积14.11万平方米，限高80米

2902-73地块：B4综合性商业金融服务业用地，占地5.87公顷，容积率1.0

值得注意的是，2107-02地块（托幼用地）不出让，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。2107-01地块居住用地内还需配建用地面积不小于300平方米的开闭站，同样需要竞得人建设后无偿移交电力主管部门。

区位价值与市场分析

平房乡地块：四环五环之间的城市更新样本

平房乡黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，临近朝阳北路、东五环路、京通快速路，距离地铁6号线青年路站直线距离约1公里。这一区域交通便捷，周边有朝阳大悦城、万象汇等商业设施，以及民航总医院等医疗资源，教育和商业配套资源丰富。

地块西北方向是北京早期豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价约9万元/平方米。周边还有润枫水尚、华纺易城、国美第一城等成熟社区，多数主打性价比。往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更为明显。

不过，平房板块发展较早，目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题比较突出，城市界面相对杂乱。这也是此次城中村改造的重要出发点。

地块周边竞品主要是和记黄埔于2024年10月底新开的御翠园，3栋高层近400套房源，还有77套联排别墅。目前网签83套高层，均价7.8万元/平方米；18套别墅，成交均价8.2万元/平方米。

与3公里外刚刚成交的保利金茂三间房地块相比，平房地块位于东五环内，更接近中心城区；而三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观整体品质较高。配套方面，平房地块距离朝青地标大悦城更近，步行约1公里；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过3公里。

孙河地块：高端商业的绝佳载体

孙河组团土地储备项目2902-73地块位于朝阳区孙河乡，是近期北京市重点推出的土地项目之一。作为B4综合性商业金融服务业用地，该地块在建筑高度方面有较为严格的规定：从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可达30米，这样的规定将确保未来建成后与周边景观和生态环境的协调。

孙河组团地处北京东北部，周边集聚高端住宅、国际学校、医疗配套，交通便利，兼具生态与发展潜力，近年来已成为高净值人群和企业总部青睐的新兴区域。地块紧邻中央公园，拥有良好的自然景观资源和较高的环境品质，提升了未来项目的市场溢价能力。

政策背景：城中村改造的新动向

城中村改造政策扩围

本次地块的推出恰逢我国城中村改造政策扩围的关键时期。自2023年底中央经济工作会议提出加快推进城中村改造以来，2024年全国实施城中村改造项目1863个，建设筹集安置住房数量为189.4万套。城中村改造政策支持范围也从最初的35个大城市扩围至300多个城市。

2025年，我国计划在新增100万套城中村改造和危房改造的基础上继续扩大改造规模，这有利于进一步助力房地产市场止跌回稳，形成城市更新与房地产发展新模式之间的战略协同。

北京土地供应战略

根据《北京市2025年度建设用地供应计划》，北京市2025年度建设用地供应总量为3165公顷至3665公顷，其中住宅用地955公顷至1015公顷，商品住宅用地首次实行弹性供应，安排240公顷至300公顷。这表明北京正着力平衡城市发展与住房保障的关系。

在此背景下，北京继续创新土地供应方式，通过组合供地实现商品住宅与产业、公共服务用地的平衡配置。自2024年6月以来，朝阳区已经实施了四次组合地块出让：

2024年6月："酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区"地块，中建智地联合体以112亿元摘得

2024年11月："酒仙桥+小红门+十八里店"地块，中海地产以153.32亿元摘得

2025年2月："三间房"地块，金茂和保利发展联合体以87.295亿元摘得

2025年3月预申请："平房+孙河"地块，起始价126亿元

城中村改造的多层面意义

城市更新的示范效应

平房乡黄杉木店城中村改造项目作为朝阳区重点城中村改造项目，具有多重示范意义。根据自然资源部发布的《城中村改造国土空间规划政策指引》，改造应在国土空间规划中统筹考虑，强化空间统筹安排，明确改造的规划目标、重点区域、节奏与时序等要求，提升城市能级和核心竞争力。

本项目通过"拆除新建+整治提升+拆整结合"的方式推进改造，形成弹性灵活、生态复合、功能多元的用地结构，是北京市落实"保障性住房扩容"、"产业与公共服务复合"、"空间环境整体品质提升"等政策要求的典型案例。

多元功能定位，支撑城市空间优化

城中村改造不再是单纯的住宅建设，而是明确多元功能定位，统筹产业、公共服务、生态等功能，推动空间结构优化。平房乡项目将部分地块优先用于保障性住房，同时配置托幼等公共服务设施，强化区域综合服务功能，有效疏解老旧居住区功能单一和空间利用效率低的问题。

居住品质与社区生活的提升

城中村改造旨在消除安全风险隐患、完善配套设施、增加公共服务，对改善居住条件的作用是全方位的，是从"好房子"到"好小区"、"好社区"、"好城区"理念落地的生动实践。

通过综合治理完善公共卫生环境，化解消防安全隐患，同时通过沿街立面质量提升、配套设施功能完善、公共空间多点布局、环境景观美化和住宅内部环境优化等手段，为居民提供高质量的居住空间。

投资价值与未来展望

市场定位与价格预测

根据出让文件，平房乡住宅地块（2107-01、03）起拍价为119.59亿元，折合楼面价约5.45万元/平方米；孙河商业地块（2902-73）起拍价为6.41亿元。

相比之下，2025年3月刚刚成交的保利金茂三间房地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万平方米，成交楼板价5.16万元/平方米。考虑到平房地块更接近中心城区且配套更为成熟，预计最终成交价格会有一定溢价。

参考周边楼盘表现，星河湾二手房挂牌均价9万元/平方米，和记黄埔御翠园高层成交均价7.8万元/平方米，未来平房项目的商品房均价有望达到8-9万元/平方米水平。

商业地产发展前景

作为B4类商业金融服务业用地，孙河地块将重点打造高端商业、办公及相关配套设施，引入优质企业及服务资源，提升区域产业能级。

近年朝阳区核心商务区、望京及孙河板块持续受到高端企业及投资机构关注，区域写字楼及商业配套供应稀缺，高品质商务地产供应有望迎来较高市场需求。此地块作为新一轮供地的重点商服板块，与周边高端居住区互为补充，将进一步拉动区域商业氛围和产业集聚。

城市更新与地产市场协同

城中村改造通过供给优化、需求激活、预期管理的协同作用，为房地产市场止跌回稳提供多维度支撑。特别是采取货币化安置的方式，帮助被安置居民自主到市场上选择合适的商品住房，促进商品房去库存。

根据中指研究院测算，若按套均面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造的货币化安置需求，可带动约1亿平方米的住宅销售，对市场总量去化的贡献约为10%。

开发挑战与市场风险

村民安置与利益平衡

城中村改造面临的首要挑战是村民安置与利益平衡问题。村民可能担忧改造过程及结果对自己产生不利影响，如失去宅基地、补偿不合理、失去土地收入来源、工程质量等方面的顾虑。

为解决这一问题，需要在改造过程中通过制度创新、明确政府责任和引入市场机制，建立起基于系统思考的疏导和改善策略，保证各方利益相关人的博弈均衡，实现利益分配规则与过程的公平公正。

乡土文化延续与社区认同

城中村改造过程中，乡土文化的延续也是一大挑战。随着城市化进程加快，村庄的乡土文化必然受到来自现代城市文明的冲击，这代表着两种人群、两种生活方式乃至两种文化的碰撞。

在实施城中村改造时，应探索与现代化生活方式相契合的更新改造模式，同时延续城市文脉与乡土文化，塑造具有地域特色的城区空间，挖掘城中村的历史人文内核，避免千城一面。

结语：城市更新新范式

平房乡黄杉木店城中村改造与孙河商业用地的组合开发，是朝阳区推进城市更新、构建房地产发展新模式的重要实践。它不仅关乎城市面貌的提升，更直接影响居民的生活质量与社会经济结构的优化，是改善民生和稳增长、防风险、促改革的重要举措。

通过强化多元功能定位、优化空间结构、提升公共服务，这一项目将为朝阳区乃至北京市的城市更新提供新的范式，引领城市发展走向高质量、可持续的未来。随着政策、市场与技术的深度融合，城市更新与城中村改造将为中国城市的美好未来奠定更加坚实的基础。