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大跌眼镜!5万/㎡起住深湾玖序旁

乐居财经 李奕和 2025-05-08 18:44 2890阅读

/粤进深 李奕和

去年6月,位于深圳湾超级总部基地的网红豪宅中海深湾玖序开盘。

项目毛坯备案均价13.3万元/㎡,精装均价14.3/㎡,创下深圳新建商品房最高价。

“深超总”的区位价值,在那一刻被体现得淋漓尽致。

但让人意想不到的是,位于同一片区域、就在深湾玖序的旁边,有项目却因卖出5/㎡ 的价格而出圈。

前不久,深圳地产圈被超总壹号发出的特价宣传海报刷屏了。

项目推出部分特价房源,单价5/㎡起,而且带1.2/㎡精装修,118㎡总价646万元,2025年底交付。

这样的价格有多香?对比深湾玖序的精装均价,项目等于是打了个四折。

要知道,超总壹号同样在“深超总”核心区,就在深湾玖序的边上。

价格出来后,不少人说道:“沙井价住深超总”。

实际上,即便是同一个项目,超总壹号据悉在去年的价格还去到10/㎡。

如今其推出的特价房源,相当于打了个五折。

当然,降价是有理由的。 

超总壹号由神州数码开发,后者的核心人物是郭为,目前也是神州数码董事长。

项目总建筑面积约20.6万平方米,是集超高层办公、独栋办公、高端公寓、商业于一体的生态综合体。

分东西塔,东塔为纯办公用以自用及对外租赁,西塔则为商办公寓。

目前对外销售,并打出特价的就是商办公寓部分。

该建筑高度200米,层高4.5米,户型面积段主要为118-278㎡。

也就是说项目并非住宅,而是商办性质做成的类住宅产品。

这种产品有一定的灵活性,可用来办公,又可当会所做商务接待,还可以住。

但毕竟跟纯正的住宅产品有所区别,客群面较窄。

不可否认,超总壹号在区位上其实具备豪宅基因,开发商在打造上也花了不少的心思。

项目地块最早在2017年,由神州数码以36.2亿成功拿下;2018年,项目集中开工建设。

至今已八载,是神州数码打造的重要项目。

只不过,产品与区域的错配,使得有钱人看不上,普通投资客买不起。

同时伴随这几年商办公寓市场下行,超总壹号的以价换量似乎就成了一种必然。

实际上,不只是超总壹号。

深圳各大核心区类似产品的还有SIC、恒裕深圳湾、华侨城新玺、太子湾108府、侨城壹号、SCT湾流、瑞湾府、岁宝壹品等。

这些项目,不少也都经历了跌价。

房地产的投资、开发,并不是神州数码的主业,它的另一个重要标签,是国内IT分销龙头企业。

但即便如此,神州数码的业绩还是受到了超总壹号跌价的影响。

2024年,该公司实现营业收入1281.66亿元,同比增长7.14%,实现归母净利润7.53亿元,同比减少35.77%陷入增收不增利境地。

而这里面,如果扣除深圳市神州数码国际创新中心(即IIC超总壹号项目)负向影响,其净利润13.05亿元,是保持正向增长的。

对此,神州数码在年报中也做出解释:

“公司持有的IIC资产已实现部分销售,但是销售毛利未能弥补因资金占用而产生的财务费用,以及因房地产市场因素引发的资产减值,对公司的净利润造成了一定程度的负面影响。”

具体而言,2024年,神州数码公允价值变动为损失3.05亿元,相比2023年的损失6380万元,增加了不少。

信用减值损失1.36亿元,资产减值损失1.5亿元。这两项,2023年还是正向收益。

报告期内,神州数码公允价值变动损失较大,主要受到投资性房地产公允价值变动的影响。

其采用公允价值计量模式的投资性房地产包括房屋、建筑及深圳湾总部基地两部分。

这两部分,期初余额分别为2.19亿元、46.25亿元。期末则变更为2.11亿元、42.11亿元。

而仅深圳湾总部基地项目(即IIC超总壹号),公允价值变动损失了3.86亿元。从而对企业整体的利润产生影响。

商办公寓不好卖,超总壹号还需应对片区“商改住”的冲击。就在429日,深圳湾超级总部基地位于IIC超总壹号北边的商业用地,调规成了住宅用地。

要知道,去年爆火的深湾玖序,前身也是商改住地块。

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