文/北京进深 林振兴

帝都人民万万没想到，昨日朝阳百亿地王曝冷，以底价首场；但次日，通州土拍却上演了一场龙虎斗。

4月29日，通州梨园6007地块一共拍了215轮，可用“酣畅淋漓”四字来形容，甚至出现了多次同时举牌的场景。

共有四家房企前来应战，每一家都真金白银地缴纳了1.272亿元的保证金，共计超5个小目标，这放在银行躺上一天都有好多利息。

在土拍没开始前，梨园地块就提前释放出了火药味。连在北京没有在售新盘的能建城发和中铁建地产，都重新杀回帝都。

招商蛇口、中铁建地产和能建城发，先后公开了对北京通州区梨园镇FZX-0303-6007地块的招标计划。

它们出手一个比一个阔绰。招商是在3月25日，投资估算2.23亿元；中铁建是在4月15日，投资估算2.26亿元；能建城发是在4月24日，投资估算2.47亿元。

一块地未拍之前，就出现3家房企发布招标计划，十分罕见。

提前招标，开发商是要付出真金白银；如果土拍失败，这意味部分费用打水漂，所以每家必须放手一搏。

等到正式开拍时，又多了一张拿地新面孔，参与四人杀。

它是一家安徽房企——芜湖康润房地产，由江苏怡康控股集团100%持股，背后老板是俞渊琼和王媛。

江苏怡康为常州老牌房企，是一家以房地产开发为主业、兼顾商业地产经营管理、酒店运营管理、住宅小区物业管理、幼教事业等综合性集团公司，布局了常州、徐州、溧阳、蚌埠、芜湖等城市，累计开发面积超200万平方米。

在北京，好久没看见民企单枪匹马来抢地了，俞老板勇气可嘉。21天前，通州八里桥地块也炸出了央企 民企（中国金茂 东亚新华）组合。

据小道消息，芜湖康润是龙湖的“马甲”。

它背后股东怡康是龙湖的老搭档，曾一起开发过南京的龙湖怡康舜山府，以及在运河新城开发了龙湖怡康湖城大境项目。去年2月，怡康控股集团高层远赴重庆，对龙湖重庆公司进行实地考察。

土拍开场就出现了强烈的火药味，参与竞价的四家开发商竞相提价。

64万元的阶梯价，让这场土拍显得异常激烈。前期举牌速度非常快，100轮举牌用了不到半小时。

与八里桥土拍大战判若两人，招商蛇口在这场土拍中没有选择默默观战，全程属它和中铁建地产举牌举得最欢，厮杀得最狠。

后半段，能建城发杀出来，参与三国杀。坐到竞拍现场前排的芜湖康润，或许在静观其变，亦或许在发微信向背后大boss申请授权。

冲刺阶段，能建城发也默默退出，剩下招商蛇口和中铁建地产肉搏。

最终耗时1个小时20分钟，中铁建地产应下最高报价，以7.755亿元摘得通州梨园6007地块，溢价率21.94%，楼面价3.58万元/㎡，超过了本月初成交的八里桥河景地块（3.12万元/㎡）。

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通州梨园6007地块隔壁的6001地块，就是近期刚开盘的招商云璟揽阅项目。

最近销售小姐姐向媒体吐槽，老有过来市调的开发商友人，关键是接待市调的耽误卖房。

招商蛇口的确是拿下6007地块，最有胜算的那家。前不久的八里桥地块，就是被它以27个小目标收入囊中。

在帝都，房企拿下相邻地块的做法，其实十分普遍，不仅是为了深耕区域，更是为了护盘。

如果邻居地块被其它对手拿到，那必然引起价格战。招商蛇口自己拿下就不同了，可以做云璟揽阅二期。

此次，招商蛇口为何要放弃梨园地块？

或许是因为，云璟揽阅基本卖完了，不怕被背刺。

3月2日，招商云璟揽阅开盘，首推230套房源，认购了11.46亿元，去化率高达90.43%。按照官宣销售额，它相当于开盘就收回了地价款（9.92亿元）。

亦或许，是招商想去其他区域拿地，毕竟海淀、朝阳一波又一波好地即将上架。

但也不排除，未来中铁建地产会与招商蛇口携手共同开发梨园地块。

招商方面回应称，他们对其他房企入局并不抵触，大家都看好通州未来的发展，一起把区域炒热实现共赢是最优解。

中铁建地产上一次在京拿地，还是三年前，联手大悦城地产在昌平北七家打造了宸悦国际，目前已经售罄。

02

在帝都，不少房企开始另辟蹊径，避开城六区，跑去通州抢地了。

通州有北京城市副中心的名头，占尽了地利人和。

北京印发平原多点地区“好房子”规划管理技术要点，城市副中心（通州区）可参照执行。或许基于这一点，开发商来通州拍地的积极性变得更高。

但归根结底，这几家房企打到了“有你没我”的激烈程度，是因为梨园6007地块不仅价格诱人，而且素质极佳。

梨园6007地块是一块“变性”之地。

在2024年9月份，它原来叫0133多功能用地，用地性质为F3其他类多功能用地，容积率3.08，是为梨园村村民委员会回购准备的，单价11236元/平方米。

后来改头换面，摇身一变成为6007地块，R2二类居住用地，独自现身于第二轮商品住宅供地清单中。

通州梨园6007地块随编号一同调整的还有：

1、用地规模：由1.29公顷调降至1.27公顷；地上建面则由3.99万平方米调降至2.16万平方米，预计将供应200套住宅；

2、建筑高度：取消60米上限，统一调整至45米限高；这样看来最高也只到15层，楼栋排布起来很从容。

3、容积率：随之发生巨大变化，由原来的3.08，骤降至1.7。

比云璟揽阅2.17的密度还低，在整个通州，这个容积率的纯住宅用地不多。而且位置也不错，距离地铁1号八通线梨园站直线距离约800米。

出让文件中，关于通州梨园6007地块的建筑设计提出了若干要求：

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。