文/粤进深 严明会

去年10月，深圳地铁以底价66.65亿元，拿下深圳机场东A219-0080居住用地。

这是深圳在2024年，拍出的仅有的几宗宅地之一。

总价不低，楼面价倒不算太贵，约2.3万/平方米。

过去了大半年，地块的规划方案得以披露。

近几天，项目陆续披露了二期、三期、四期的《建设工程规划许可证》及总平面图。

项目已命名为阅海境花园，在更早前的3月19日，其一期的总平图也已经公布。

阅海境花园位于深圳市宝安区航城、福永街道，整个地块总用地面积18.16万平方米，容积率2.94，总建筑面积达42.5万平方米。

将打造住宅户数共2263户，地下机动车停车位2480个，车位户数比为1.09。

另外，项目还规划有80个地上的社会停车位。

目前，项目显示的用地单位仍为深圳市地铁集团有限公司（简称：深圳地铁或深铁）。

具体来看：

一期，总建筑面积20.38万平方米，计容建筑面积12.64万平方米，住宅建筑面积9.89万平方米，户数824户。

打造5栋、6栋一二单元、13栋一二单元、14栋一二单元，以及7栋、8栋、12栋七栋住宅。

二期，总建筑面积7.68万平方米，计容建筑面积6.22万平方米，住宅建筑面积5.94万平方米，户数488户。

打造3栋、4栋一二单元、15栋、16栋四栋住宅。

三期，总建筑面积9.49万平方米，计容建筑面积6.96万平方米，住宅建筑面积6.62万平方米，户数534户。

打造1栋、2栋、17栋、18栋、19栋一二单元五栋住宅。

四期，总建筑面积4.94万平方米，计容建筑面积4.88万平方米，住宅建筑面积4.8万平方米，户数417户。

打造9栋、10栋、11栋三栋住宅。

也就是说，整个阅海境花园将打造共19栋住宅，为17-30层的小高层和高层。

项目的最南端有一个幼儿园（20栋），还在东北侧的小区楼下打造了不少的2层商业（21-27栋）。

阅海境花园，有一个最大的特点。楼下就是公园。

整个小区被一个宽度超40米的公园分为西北、东南两个组团，小区的两个正门就在公园两侧。

公园的中央还设计了6个连串的下沉广场。

整个公园由西往东延伸，并与东边的一大片公园绿地连接成一个整体。

从总平图看，整个小区的设计，还算不错。

小区的两个正门雨棚，采用圆润的弧线形不规则结构打造。颇具设计感。

正门的旁边还分别有一个小型的长方形下沉广场。大概率应该是跟门前的公园下沉广场连通。

项目产品，主要为一层4户、5户的设计。但一些“楼王”单位也有一层两户的设计。

如位于二期报建范围的3栋，位于小区西北组团的中央，为27层，一层两户设计。

在再比如，位于一期报建范围的6栋，20层，分为两个单元；位于三期报建范围的19栋，24层，分为两个单元。

这两栋楼，每个单元大概率也为一层两户的设计。

作为去年拿下的地块，总平图还能看出阅海境花园有不少新规产品的痕迹。

比如较大面积的飘窗，以及部分楼栋户型主卧有270°飘窗、采光等。使用率可以期待下。

另外，整个小区2.94的容积率，并不算高。在深圳楼市整体较高的容积率，相对比较舒适。

但阅海境花园也并非没有缺点。

位置上看，项目西边是广深公路，东边则是京港澳高速，被两条主要交通动脉夹在中间。

另外，项目西边离深圳宝安国际机场仅两三公里的距离，飞机的噪音也是需要考虑的一个问题。

项目规划设计方案披露后，其噪音问题已引起部分网友的关注。

不过也有市场消息传出，开发商承诺加装隔音屏。但这也恰恰一定程度说明，项目的噪音问题确实是客观存在的。

就看后面，开发商怎么更好地规避这个问题了。

还有值得关注的一点，阅海境花园是现房销售项目。地块由调规而来。

2023年，宝安机场东地区多地块规划调整。

其中，通过将原来不少的纯轨道交通用地、工业用地进行调规，调整出2宗总建面近40万平方米宅地。

调规还规划了公园用地、九年制学校用地、产业用地，以及建设敬老院、福利院。

经此调整，12号线兴围站旁，将建设一座包含住宅、产业、18班幼儿园、45班九年制学校、敬老院、福利院、公园的综合大城。

这便是阅海境花园的由来。

该地块为机场东车辆段用地，位于12号线兴围站上盖，也可以说是真正意义的TOD项目了。

根据去年的出让公告，项目宗地块要求全现房销售。

而这也是深圳时隔8年，再一次以全现房销售条件出让宅地。上一次是2016年的龙华金茂府。

项目地块当时以“价高者得”为原则确定竞得人，同时不受“70/90户型”政策限制、无配建、建成后商品房不限售价。

价格方面，阅海境花园尚没有过多信息流出。贝壳找房显示，项目周边的新房泰福名苑5.2万/平。二手房，星航华府二、三、四期挂牌均价为4.6-5.1万/平。