乐居财经北京 徐迪 懋源云纪户型图和高清效果图来了。

洋房的实际得房率能做到100%以上，阳台进深达到3.5米，让“台”直接升级为空中庭院。

叠墅做了一系列概念感和格调仪式兼具的创意设计，包括“阳光八角厅”与“光感悬浮楼梯”等等。

1、建面约220-440平米的洋房户型

南向四面宽，包含南向客厅和三个套间卧室，大面宽、短进深，客餐厅及庭院相互贯通，全景视野延展。

奇数层南向主卧开敞阳台，北向开敞阳台；偶数层为南向其余三开间外接开敞阳台。

2、300平米叠墅

南北双庭院，进深规格约为3.5米。

首层“enjoying空间”，大挑高环景会客厅，庭院与客餐厨区域相连；二层为“living room”，南向三套间+多功能室。

3、490至660平方米的双拼别墅-E户型

超大景观庭院，独立宴会厅+中西厨配置。

客厅采用双面观景巨幕设计，南北通透；首层南向套房可以直接通往庭院。

4、建面约550至630平方米的双拼别墅-F户型

独立入户体验，穿过花园庭院是玄关门厅，会客区L型景观面，至少容纳20人的宽敞宴会空间。

地下空间设计方正，既可分隔使用也可整体规划，极大地提高了空间的使用率和灵活性，可以根据居住者的需求自由打造多功能区域，如娱乐室、健身房或是私人影院等。还设有一个独立车库。

懋源云纪地处中央别墅区，项目总用地面积为17.11万㎡，1.1的容积率，共包括4幅子地块：

0104、0107为住宅地块，地上建面合计16.6万㎡，规划153栋住宅楼，包括16栋洋房、15栋独墅和122栋双拼，共计573户；

东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约0.52㎡，容积率0.8，限高18米。

0106为商业用地，位于整个地块东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米，拟建设两栋2层（部分3层）社区商业，2#楼首层架空。

本月初的发布会上，懋源副总裁刘强说，这个项目，懋源主动损失了8000平米的容积率。

这句话背后的意思，以懋源云纪6.1万/㎡的指导价计算，相当于放弃了4.88亿货值。

即使按楼面价算，也是2亿的地价成本。

损失的8000平米在哪里？

规划要求两幅住宅地块地上计容建面17.4万㎡，但懋源云纪报规的地上建面为16.6万㎡。

为了得到更为舒适的楼间距，项目没做满容积率。

极大可能地成全了别墅的境界。

要知道，懋源云纪独栋和双拼别墅的占比高达45%，这在当前北京市场上堪称“绝版业态”。

项目所在地块成交于2024年9月12日，总价43.2亿元，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡。

考虑到板块需求，同时平衡地价成本，懋源云纪做出了一套别墅+洋房的高低配设计方案。

沿着小区西北边缘是16栋11层高的洋房，西南侧是三栋联排别墅，另有15栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是双拼别墅。

1、主力双拼产品：共144户，参照懋源璟橒项目，一层层高4.2米，二至三层层高3.3米，设计精良的前后庭院和下沉花园。

2、方型双拼产品：共94户，与主力合院相比，户内空间和下沉庭院更为方正，主要分布在地块的集中别墅区域。

3、复式产品：共70户，楼栋11层总高度36米，层高约3.2-3.25米，是懋源璟橒户型的露台升级版。

4、平层产品：共160户，层高约3.2-3.25米，多为懋源璟橒户型的露台升级版。

5、一层一户产品：共49户，层高3.2-3.25米，部分位置独特，如1-44#楼栋位于“金角”，可观览故城记忆景区。

项目北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大。为此，懋源在北侧安排了6栋11层洋房。

这6栋楼，可以阻挡马路的一些噪音。

虽然小高层洋房隔绝了噪音，但藏于小高层之间的双拼别墅在视野上却受到了遮挡。

另外，西侧的洋房，也会挡住东边不少别墅的好视野。该项目西侧，是温榆河公园。

独栋别墅的分布，不像洋房那么有规律。

有的夹杂在西北面的洋房里，更多的藏在双拼别墅里，甚至还有两栋独栋别墅被安排在幼儿园的西侧。

项目最西南角，2-51#这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也很另类，可以称之为孤品。它地上仅一层，层高达4.6米，地下两层。

其他14栋独栋别墅都是地上3层，共计10.9米，平均层高3.63米。

早在六年前，北京市就出台了禁建独栋别墅的规定。这也意味着北京不再批复独栋用地，全独栋的墅区在帝都再现的几率微乎其微。

这也就解释为何懋源云纪的独栋别墅没做统一排列，而是杂乱无章“藏”在小区里。

懋源实现了产品创新与政策平衡，使项目在严格的监管环境下成功获得了开发绿灯，同时保留了高端别墅的产品特性，满足了目标客群的需求。

项目的空间布局也充分考虑了居住者的隐私和舒适度。别墅檐口高度为10.9米，根据日照系数1.7计算，南北间距需要18.5米，而懋源给出了19米的间距。

这种超出标准的设计，在业内并不多见。很多别墅项目往往利用规范从二楼的房间开始计算日照，从而缩短间距以获取更多楼栋数量。

独栋产品采用“天伦合院”设计理念，将传统院落空间与现代生活方式融合；

双拼产品则将前后楼栋分离，形成真正的双拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的阳光照射。

此外，“好房子”新规中最重要的一项，通过提高得房率，增强居民“获得感”。

顺义楼盘早有实践。从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南北设备平台和挑空空间，均不计入产权面积，百分百赠送。

懋源云纪在扩容空间打造上更是极尽所能，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台。

为了让高身家客群有更好的体验，懋源另在小区中央位置配套楼的一侧，留有下沉庭院会所空间。

同时，为了方便设置小区正大门，懋源把街坊路从原来的“L”改成“S”型。这不仅符合“曲径通幽”的风水理念，还在实用层面避免了穿堂风。

但是这条街坊路的改动收到了一些反对声音，项目设计方案的反馈意见中提到：由于街坊路对外开放，并要求保障车行能力，建议保持直线进行规划。

对此，建设单位表示，土地出让文件中明确，道路规划线位及线形可结合后期建筑设计方案进一步优化，街坊路已按照《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》的要求进行设计。