文/粤进深 严明会

位于深圳南山的中海云启源境，最近很火。

项目据称在4月下旬开放样板间，计划5月取证入市。

不过大家可能还不知道，就在即将面市的关口，项目的规划有所调整。

就在4月14日，深圳规自局发布了云启源境项目总平面图变更的公示。

修改的内容概括起来主要有两点：

一、指标调整：地上核增建筑面积由6054.43平方米变更为6426.90平方米；

地下核增建筑面积由23807.34平方米变更为23605.37平方米。

二、雨棚、风雨连廊、反坎、无障碍坡道调整。

调整后，总建筑面积由87876.77平方米，变更为88047.27平方米。

计容积率建筑面积由64069.43平方米，变更为64441.9平方米。

数值指标上看，其实变化不大。

但如果对比调规前的总平图，还是有一些变化比较明显。

新的总平图，对小区多处的雨棚、消防车道高度进行提高。

如小区东边的消防出入口、人行次出入口的雨棚，底部净高由“大于4.5m”调整为“大于5.0m”；

消防车道底部净高由“大于4.5m”调整为“大于5.0m”。

而小区内部的消防车道进来，一栋三座南边及西边出入口的雨棚高度也都调整为“底部净高大于5.0m”。

调整之前，这个数字均是“大于4.5m”。

不难看出，这几处空间高度的调整，或主要是为了方便消防车日后进出小区而做的修改。

如今像中海云启源境一般的新规产品，许多会在小区内打造雨棚、风雨连廊等设计。

一来可以为业主归家遮风挡雨，二来也是归家动线尊贵仪式感的重要体现。

但这些加分的设计，如果设计不够适当，往往会对消防车的进出造成阻碍。

除此之外，项目调整比较大的，还有对首层地下室坡道、楼梯、出地面风井面积做了比较大的增加。

中海云启源境项目，是由润亚奕拓厂房旧改而来的。

项目开发主体为深圳市海奕房地产开发有限公司。

该公司董事长为刘显勇，总经理为赵亮。

刘显勇目前也为中海发展副总裁。

作为片区首个新规产品，中海云启源境在市场上的关注度其实挺高的。

项目位于深圳市南山区北环大道北面、南农路西面，南实园丁学校旁。

距离地铁12号线同乐南站直线约300米。

中海云启源境共3栋塔楼，其中2栋住宅1栋保障房。

具体为：1栋一座、住宅、47层；1栋二座、住宅、21层；1栋三座、保障房、46层。

项目有个比较大的缺点，商品房与保障房同在一个小区。

小区总户数708户，而普通商品房298户，保障性住房410户。

也就是说，保障房的占比为58%，比普通住宅还要多。

不过，这也是深圳很多旧改新房的通病了。

为了尽可能地规避这个问题，开发商其实还是做了一些努力。

比如，将两栋住宅放在东边，而保障房在西边。

业主从最南边的社区大门进来后，通过一东一西规划的两条归家动线，尽可能地做到了互不干扰。

不过市场接受度具体怎样，就见仁见智了。毕竟，小区花园这些都是共享的。

仅有三栋楼，中海云启源境并不算大。

项目还有一个比较大的不足，车位不是很充足。

小区的总停车位是598个，车位比是1:0.84。

从产品看，项目推出的298套住宅，面积为90-105-143㎡的3至4房。

使用率最高据称能到95%以上。

中海云启源境户型最大的一个特点，是除了飘窗、阳台这些常规空间，还有设备平台的赠送。

这也是项目实现高使用率的原因之一。

项目90平户型，主卧有两面飘窗，次卧也有大飘窗，公卫的后面有设备平台。

95平户型，主卧有两面飘窗，两个次卧均有飘窗，两个卫生间后面后一个大面宽设备平台。

105平户型，主卧有270°飘窗，次卧有飘窗，两个卫生间后面分别带有一个设备平台。

143平户型，三个房间朝南，主卧270°飘窗，两个卫生间同样分别带有一个设备平台。

可以看到，这些设备平台全部在卫生间后面，要到达里面，要穿过卫生间和浴室。

后续要怎么利用，其实是一个难题。

中海云启源境周边环境比较一般，附近多为工业区、物流基地和老旧小区。

但项目离地铁近，一路之隔就是中山公园，而且南山实验园丁学校就在旁边。交通、教育、公园是加分项。

附近项目，贝壳找房显示，中海云启源境往南一个地铁站之隔的在售新房，臻林悦湾汇9.8万/平，天源华府8.7万/平。

二手房方面，项目傍边的前海东岸、豪方天际花园挂牌均价9.2万/平。

关于中海云启源境的价格，还要再等等。