乐居财经 徐迪 近日，上海市静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块新建住宅项目，一次性获取《建设用地规划许可证》《建设工程设计方案批复》和《建筑工程施工许可证》三张证书，成为上海中心城区首个“三证齐发”的住宅项目。

地块最新实景，图片来自网络

上述地块成交于2024年9月14日，由招商蛇口上海公司与南通瑞城置业有限公司以联合体方式摘得，成交价56.6亿元，溢价率31.2%。

项目总用地面积约1.8万平方米，容积率2.68，折合楼面价11.41万元/㎡。

此楼面价也是目前为止静安最高、全国第二高的价格纪录，仅次于绿城徐汇滨江地块的13.1万/㎡。未来新房入市价格大约在15.5-16万元/㎡左右。

曹家渡9A-20地块位于静安核心区，毗邻静安寺商圈，项目不仅体量大，且周边地形条件限制较多。

通过各审批部门“接力跑”变“并排跑”，多线并行办理的方式，曹家渡9A-20地块在拿地后一个月左右的时间便实现了设计方案的公示；11月25日签订交地确认书，11月29日交证开工，真正实现了项目落地“零等待”。

这是一个非常不规则的地块，形状像“俄罗斯方块”游戏里的Z字块。

在这样的地块上规划建设5栋14-25F高层住宅，以及若干配套用房，出入口是一个大问题。如何避免不临街建筑产生七转八拐的动线，开发商拿出了一套人车分流的立体交通方案。

看似只有一处临街，实则处处有路。项目共有六个出入口：

康定路设有一个机动车入口+一个人行出入口；

规划道路上有一个消防出入口+一个机动车出入口；

西南侧有一个人行出入口；东南侧有一个鸿力公寓的消防门。

小区西北角的1号和2号楼整体向上抬高了3.6m，做了下穿通道，机动车入口位于抬高的地块，而人行出入口则位于地下部分。

这样一来，机动车在进入小区后可直接驶进地下车库入口，巧妙地避免了人车交叉的情况，实现人车分流。

此外，地块内设置有一条7米宽的公共通道，这条通道将24小时对外开放，且其端口位置固定不变。

下穿通道的设计，能够一定程度上缓解公共通道对项目的割裂感，更重要的是，让一些不临街的建筑有了出入口。

项目预计供应300套新房，除6号楼为两梯三户外，其他楼栋都是两梯两户的设计。

项目1号楼一至二层、2-2号楼、3号楼、5号和6号一楼规划有架空层，有望被打造成泛会所。2号楼、6号楼北侧均设置了下沉庭院，将会配置恒温泳池等高端设施。

1#25F楼高79.95米，其前方的2-1号楼高度同样是79.95米，标准楼间距95.94米，但二者之间的之间距离仅有38.18米。

时隔一年，招商蛇口重回“上海心”。

2021年，招商蛇口将“重返上海”的战略升级为“重返上海心”。此后，招商蛇口上海公司聚焦上海中心区域，用高端产品玺系布局内环内热点板块，打造的项目包括招商·外滩玺、招商·虹玺、招商·云玺、招商·苏河玺等。

在上海市场，招商蛇口已连续两年夺得销冠。2022年，招商蛇口上海公司实现销售额741.25亿元；2023年实现645.57亿元的销售额。因为上海的表现优异，在2024年年初的组织架构调整中，原华东区域副总、上海城市总经理温恩奇升任华东区域总经理，继续兼任上海公司总经理。

而2024年，招商蛇口在上海被中海地产和保利发展反超，排名下降至第三，实现销售额358.47亿元。

回顾2023年，招商蛇口在上海拿下浦东新场、浦东周浦、松江永丰、浦东三林、闵行浦江和宝山顾村共计6幅涉宅地块，数量和体量都不小，但没有一块位于内环核心板块。

此次拿下静安曹家渡宅地，在一定程度上帮助招商蛇口壮大了其在内环核心地块的土地储备。外界预测，招商蛇口在曹家渡地块仍将沿用玺系产品，此项目也将成为招商蛇口最重量级的项目。

截至2024年6月底，招商蛇口在上海在建项目数量23个，总建筑面积302万平方米（其中负责管理项目18个，建筑面积约240万平方米）。其中不少位于外环外的项目，面临着较大的去化压力。

2024年底的上海第八批次土拍，招商蛇口通过联合体一口气拿下长宁区、宝山区三宗地块，总耗资约94亿元，均是溢价竞得。

今年年初，招商蛇口华东区域组织架构大调整，招商蛇口华东区域下的杭州公司将正式更名为浙江公司，宁波公司则调整为事业部，并入浙江公司管理。此番调整后，华东区域的城市公司架构将精简为上海公司、浙江公司和福建公司。